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一、項(xiàng)目背景

三亞是中國唯一的熱帶海濱城市。2010年，海南建設(shè)國際旅游島上升為國家戰(zhàn)略，2012年中國人均GDP突破5000美元大關(guān)，休閑度假產(chǎn)業(yè)的爆發(fā)性增長期已經(jīng)來臨。因應(yīng)這一歷史機(jī)遇期，三亞著力打造國際熱帶海濱度假名城，但與此同時(shí)，三亞中心城區(qū)擁一二線海景的土地也開發(fā)殆盡。三亞的地產(chǎn)市場從賣氣候、賣資源開始謀求轉(zhuǎn)型。三亞地產(chǎn)需要新腹地，更需要新概念！

二、戰(zhàn)略思路

戰(zhàn)略判斷：山水龍城作為腹地大盤，必須把握三亞地產(chǎn)市場升級(jí)換代，由賣氣候、賣資源向賣品質(zhì)、賣生活方式轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵期，必須抓住海南國際旅游島戰(zhàn)略以及三亞打造國際熱帶海濱度假名城的契機(jī)，必須把握腹地延展開發(fā)的機(jī)遇。應(yīng)當(dāng)著重塑造自身特色、營造品質(zhì)空間；快速回籠資金、滾動(dòng)開發(fā)；實(shí)施智慧成長，精細(xì)運(yùn)營。

突破思路：應(yīng)以打造“三亞市區(qū)首席復(fù)合型養(yǎng)生度假社區(qū)”為目標(biāo)，將山、水、泉三大養(yǎng)生資源的利用，主題度假休閑街區(qū)的塑造，老年會(huì)所、SPA會(huì)所、運(yùn)動(dòng)會(huì)所、山地雨林公園等配套設(shè)施的建設(shè)，與項(xiàng)目的住宅開發(fā)相結(jié)合，形成“度假+休閑+養(yǎng)生+住宅”的復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)理念，并且通過對(duì)養(yǎng)生文化、親情文化、泛酒店服務(wù)體系等軟環(huán)境的營造，提升住宅產(chǎn)品的附加值，形成社區(qū)獨(dú)特的競爭力，進(jìn)而贏得市場。

三、定位策劃

(一)、總體定位：三亞市區(qū)“首席復(fù)合型養(yǎng)生度假社區(qū)”

三亞市區(qū)唯一擁有山、水、泉三位一體復(fù)合養(yǎng)生資源，具有完善度假生活配套的大規(guī)模城市型度假社區(qū)；滿足度假養(yǎng)生需求、高品質(zhì)、高性價(jià)比的產(chǎn)品；三亞市大眾化養(yǎng)生度假生活方式的開創(chuàng)者和樣板社區(qū)。

項(xiàng)目核心價(jià)值：度假環(huán)境、養(yǎng)生體系和服務(wù)理念，具體體現(xiàn)在外部環(huán)境、社區(qū)配套、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑空間和社區(qū)營造等五個(gè)方面。

(二)、市場定位

（1）核心客群：黑龍江省離退休干部，東北與其他北方地區(qū)中老年客群，突出養(yǎng)老度假需求；

（2）延伸客群：為北方地區(qū)的中青年度假，養(yǎng)生康療客群；

（3）機(jī)會(huì)客群：包括看重大盤社區(qū)品質(zhì)和升值效應(yīng)的投資性客群，以定居為目的，重視性價(jià)比的“新三亞人”，以及東北亞的國際性旅居客群等。

(三)、產(chǎn)品定位

產(chǎn)品形態(tài)定位為養(yǎng)生度假居所，注重戶型創(chuàng)新，重視養(yǎng)生以及適老化戶型設(shè)計(jì)，精致細(xì)節(jié)營造、視野開闊、物業(yè)服務(wù)周到且適度領(lǐng)先。

據(jù)本項(xiàng)目的特色及相關(guān)要求，主要產(chǎn)品類型包括三類：

（1）住宅類：包括類別墅、花園洋房、小高層、高層和酒店式服務(wù)公寓等

（2）商業(yè)類：包括外向型商業(yè)和社區(qū)內(nèi)部商業(yè)等。

（3）公建類：包括老年會(huì)所、運(yùn)動(dòng)會(huì)所、兒童樂園等。

四、規(guī)劃設(shè)計(jì)

(一)、組團(tuán)布局

充分考慮分期開發(fā)的靈活性，按照組團(tuán)式規(guī)劃設(shè)計(jì)，以50000 平米600 戶為一個(gè)基本組團(tuán)，以3-4 個(gè)組團(tuán)進(jìn)行組合形成居住小區(qū)，最終構(gòu)成完整的大型社區(qū)。每個(gè)居住小區(qū)有可辨識(shí)性以及便捷的配套服務(wù)。組團(tuán)及居住小區(qū)要考慮區(qū)分不同客群層次，根據(jù)基地的環(huán)境位置條件合理布置不同標(biāo)準(zhǔn)的住宅。

(二)、自然地形

利用場地高差，結(jié)合社區(qū)道路的布局、架空層的設(shè)置和建筑出入口的安排，創(chuàng)造出豐富的步行空間及人車分流的環(huán)境，并利用良好的技術(shù)手段妥善解決場地內(nèi)澇和外澇的隱患。對(duì)于用地范圍內(nèi)不可建設(shè)的山體，盡可能創(chuàng)造環(huán)境價(jià)值，增加社區(qū)的景觀層次及契合社區(qū)主題的生活體驗(yàn)。

(三)、配套服務(wù)設(shè)施

總體考慮養(yǎng)生度假地產(chǎn)的特性，合理布局對(duì)外商業(yè)服務(wù)設(shè)施及對(duì)內(nèi)社區(qū)服務(wù)設(shè)施，同時(shí)滿足分期開發(fā)的要求以及組團(tuán)服務(wù)的需求。

高端養(yǎng)生配套：在物業(yè)管理設(shè)施的規(guī)劃中要考慮養(yǎng)生社區(qū)的特性，首先滿足社區(qū)居住人群的特定需求，同時(shí)要向人們展示高尚的居住環(huán)境，休閑的氛圍以及安全的社區(qū)管理。

人性化配套：通過配套服務(wù)設(shè)施的功能營造社區(qū)的歸屬感，例如打造親情文化、俱樂部文化或者酒店服務(wù)等。部分社區(qū)配套項(xiàng)目可結(jié)合架空層考慮。景觀、公共部分考慮無障礙設(shè)計(jì)。

(四)、景觀設(shè)計(jì)

景觀設(shè)計(jì)主題：休閑浪漫的泰式園林風(fēng)格

充分發(fā)掘本地塊內(nèi)溫泉、植被、山體景觀及水庫、公園等外部景觀資源，合理規(guī)劃建筑布局，并應(yīng)結(jié)合地形高差變化，形成有層次的、空間變化的、休閑實(shí)用的小區(qū)景觀環(huán)境。規(guī)劃及單體設(shè)計(jì)應(yīng)充分考慮周圍景觀、視野的利用。在為使用者創(chuàng)造一個(gè)自然舒適的居住小區(qū)同時(shí)考慮景觀與建筑的融合滲透，在總體規(guī)劃及建筑單體設(shè)計(jì)中引入立體綠化。

五、運(yùn)營策略

本案計(jì)劃分四期開發(fā)，整個(gè)開發(fā)周期為 5-8 年。

首期建設(shè) 30 萬平米，主要以黑龍江老干部為銷售對(duì)象，同期建設(shè)相關(guān)的配套公建及老干部療養(yǎng)康復(fù)中心及老年大學(xué)，面積約10000-12000 平方米。

啟動(dòng)區(qū)建設(shè)要呈現(xiàn)未來生活方式的基本形態(tài)，集“主題會(huì)所+溫泉養(yǎng)生+湖濱休閑+山地休閑”四大特色于一體，在特色和規(guī)模達(dá)到震撼市場的效果。