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          規(guī)劃背景

“實施城市更新行動”上升為國家戰(zhàn)略為城市高質(zhì)量發(fā)展高水平治理作出了高位指引，內(nèi)涵豐富的更新實踐行動逐步展開。歷史街區(qū)更新領域，首都功能核心區(qū)在恢復性修建、基礎設施建設、環(huán)境綜合整治、打造城市更新地標等點狀更新階段，以及保護性更新、功能性更新、保障性更新等塊狀更新階段，都取得了很多擲地有聲的實效，邁入聚焦基層、聚焦政策、聚焦實施的新階段。

新征程伴生新挑戰(zhàn)，歷史街區(qū)整體更新模式創(chuàng)新與實施統(tǒng)籌有待破題；更新空間的產(chǎn)權、規(guī)模、用途、配套政策支撐有待完善；更新的建筑空間業(yè)態(tài)精準投放可持續(xù)運營有待創(chuàng)新；國有經(jīng)營平臺短期財務壓力大，以財政資金為主轉(zhuǎn)向社會資本參與的激勵機制有待探索。

本文以西城區(qū)申請式退租走在前列的大柵欄觀音寺歷史街區(qū)騰退空間再利用研究工作為基礎，探討以系統(tǒng)性產(chǎn)業(yè)更新帶動文化更新、社會治理、資產(chǎn)運營，推動歷史街區(qū)全域高質(zhì)量發(fā)展。緊扣文化自信的展示窗口、創(chuàng)新融合的產(chǎn)業(yè)地標、現(xiàn)代共生的宜居示范的發(fā)展使命，基于片區(qū)全局性產(chǎn)業(yè)發(fā)展指引與點狀化騰退空間業(yè)態(tài)植入兩個層面，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)發(fā)展與文化添彩、民生提質(zhì)、資產(chǎn)增值的協(xié)同關系，力求將既有項目的亮麗盆景串珠成鏈，形成街區(qū)高質(zhì)量發(fā)展的連片風景。

     一、“產(chǎn)業(yè)思維”謀劃歷史街區(qū)再發(fā)展

（1）既往成效與新老問題

大柵欄觀音寺片區(qū)屬于北京市重點打造的13片文化精華區(qū)，是大國首都之窗、古都文化之門、老城更新之眼，也是北京老城更新發(fā)展的縮影。十年來，街區(qū)更新工作從市政基礎設施改造、文物保護修繕、街巷環(huán)境整治、建筑風貌保護、經(jīng)營業(yè)態(tài)提升、共生院落試點等多個層面協(xié)同并進，并通過探索黨建引領、社區(qū)共建、智慧治理模式，建立了多元治理常態(tài)化機制。

（大柵欄觀音寺片區(qū)區(qū)位價值）

十年探索的成績有目共睹，但在申請式退租新階段，新老問題交織。

一方面沉疴積弊亟待化解：①生活品質(zhì)待改善，高密度、老齡化、低收入、弱勢群體聚集的城市蝸居現(xiàn)狀有待進一步提升；②人居環(huán)境待優(yōu)化，院內(nèi)人居環(huán)境未能得到全局性改善；③文化名片待彰顯，街區(qū)極具特色的“老字號文化、梨園文化、出版文化、會館文化、市井文化”現(xiàn)狀文化功能式微，流量價值轉(zhuǎn)化不足，文化標簽大于衍生體驗，大柵欄老字號企業(yè)自身造血能力依舊不足，面向市場的產(chǎn)品創(chuàng)新力不足。

另一方面騰退空間再利用面臨新問題：①零散空間難利用，部分已騰退資產(chǎn)，尤其是非整院零散空間占比超8成，因難以利用長期閑置；②運營模式缺指引，申請式退租50年經(jīng)營授權亟需證照辦理，而以租賃為主的運營模式缺乏全局性利用方向指導，咖啡等個別業(yè)態(tài)重復率高，未能滿足居民與客群的新需求；③更新資金難平衡，社會融資產(chǎn)生的高額資金成本和超高占比的零散資產(chǎn)，使項目運營主體難以實現(xiàn)資金良性循環(huán)，面臨較大財務風險；④系統(tǒng)發(fā)展待謀劃，前序的相關研究主要側(cè)重風貌管控與空間更新，缺乏對全域性、發(fā)展性、系統(tǒng)化產(chǎn)業(yè)指引。

（2）以產(chǎn)業(yè)思維應對更新挑戰(zhàn)

（大柵欄地區(qū)城市更新步入4.0階段）

通過系統(tǒng)性梳理，當前歷史街區(qū)更新工作面臨的社區(qū)治理創(chuàng)新、文化價值激活、街區(qū)活力激發(fā)、騰退空間的經(jīng)濟效益提升等問題的背后，實質(zhì)是文化社區(qū)、文化保護區(qū)、文旅微度假街區(qū)、文化產(chǎn)業(yè)區(qū)四重疊加屬性的融合升級。

因此，項目組探索以產(chǎn)業(yè)思維運營歷史街區(qū)，通過政策研究、市場研究、客群研究、空間評價①構(gòu)建產(chǎn)業(yè)體系，推動產(chǎn)業(yè)集聚成勢，促進產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)迭代升級，產(chǎn)業(yè)建圈強鏈，推動各功能分區(qū)的協(xié)同發(fā)展；②優(yōu)化配置核心資源，推動片區(qū)“文商旅科居”共生，引導騰退空間合規(guī)、合理、有序、高質(zhì)量利用；③創(chuàng)新運營模式，建立各方利益聯(lián)結(jié)機制，進一步激發(fā)歷史街區(qū)發(fā)展的活力、動力、內(nèi)生力。聚焦聚力，化更新工作的萬千困難為中國式現(xiàn)代化首善街區(qū)的“萬千氣象”。

    二、“產(chǎn)業(yè)小院”煥活共生街區(qū)新生機

對歷史街區(qū)產(chǎn)業(yè)體系的指引，主要包含街區(qū)層面整體的特色產(chǎn)業(yè)引領與已騰退空間層面業(yè)態(tài)落位指引兩個層次。

街區(qū)層面的特色產(chǎn)業(yè)體系研究從政策端、民生端、文化端、市場端四個方向進行價值評估，并基于現(xiàn)狀業(yè)態(tài)進行產(chǎn)業(yè)建鏈、補鏈、強鏈，推導出產(chǎn)業(yè)體系與細分業(yè)態(tài)。

已騰退空間通過文態(tài)、地態(tài)、形態(tài)、業(yè)態(tài)的全要素整理，形成更新空間身份證，根據(jù)每個院子的評估情況，匹配適合的細分業(yè)態(tài)。

（大柵欄觀音寺片區(qū)產(chǎn)業(yè)篩選模型）

(1）共生街區(qū) 構(gòu)建“產(chǎn)居融合”產(chǎn)業(yè)體系

政策端上，片區(qū)作為首都功能核心區(qū)重要組成部分，需緊緊圍繞“政務環(huán)境優(yōu)良、文化魅力彰顯、人居環(huán)境一流”的發(fā)展目標，深刻把握“都”與“城”、“業(yè)”與“人”的關系，融入中軸線大局，構(gòu)建與“四個中心”功能定位相適應的高質(zhì)量發(fā)展格局，以服務和支撐功能為導向，積極推動西城區(qū)構(gòu)建高質(zhì)量發(fā)展的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系，打造特色化現(xiàn)代服務業(yè)集群。

民生端上，通過市場調(diào)研、胡同走訪、問卷調(diào)查、大數(shù)據(jù)分析、主理人訪談等技術方法，對原住民、新居民、商業(yè)經(jīng)營者、產(chǎn)業(yè)精英、文化探訪客、國內(nèi)外游客等六類客群的活動時段、群體偏好、核心訴求、消費特征進行調(diào)查分析，梳理形成服務方向和服務策略。對標《核心區(qū)控規(guī)》與“7號文”要求，首先補齊民生短板，并根據(jù)調(diào)研掌握的人群需求，在共生院落與公共空間，提供更高層次的品質(zhì)生活服務業(yè)態(tài)。

文化端上，根據(jù)大柵欄地區(qū)的文化資源影響力、歷史文化價值力和市場轉(zhuǎn)化力，構(gòu)建文化資源吸引力能級結(jié)構(gòu)體系，建議重點發(fā)展非遺文化旅游、文化藝術創(chuàng)作、老字號商業(yè)服務等產(chǎn)業(yè)方向。

（大柵欄觀音寺片區(qū)文化內(nèi)涵提煉）

                 （大柵欄觀音寺片區(qū)文化端產(chǎn)業(yè)梳理）

市場端上，一方面，基于歷史街區(qū)的資產(chǎn)盤活增值、產(chǎn)業(yè)煥活創(chuàng)新、歷史文化復興三大任務，選取國內(nèi)國際可比案例，從街區(qū)特質(zhì)、產(chǎn)業(yè)特色、業(yè)態(tài)配備、運營模式等方面進行分析借鑒；另一方面，選取北京老城內(nèi)重點推動的七個融合發(fā)展型胡同更新片區(qū)以及大柵欄地區(qū)內(nèi)的前門天街、楊梅竹斜街、北京坊等成熟更新街區(qū)，從文化特質(zhì)、業(yè)態(tài)特色、消費水平和物業(yè)價格等四個方面進行對比研究，研判胡同客群的相關偏好，尋找差異化發(fā)展路徑。

產(chǎn)業(yè)體系的構(gòu)建兼顧公共屬性與經(jīng)營屬性，策劃提出了以數(shù)字創(chuàng)意服務業(yè)和體驗文旅服務業(yè)為核心的胡同新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)，以品質(zhì)生活服務業(yè)為支撐的“1+1”產(chǎn)居融合特色現(xiàn)代服務業(yè)體系，致力于打造新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)小院樣板區(qū)。

（大柵欄觀音寺片區(qū)功能定位）

（2）騰退空間 形成“產(chǎn)業(yè)小院”業(yè)態(tài)指引

由于騰退的院落差異較大，方案提出片區(qū)按照整體規(guī)劃、亮點先行、品牌打造、全面綻放的成長路徑分期呈現(xiàn)。細化空間利用顆粒度，指引到院落、績效到平米。

通過對每一處騰退院落的評估與更新身份證構(gòu)建，將評價結(jié)果落到點位空間上，對重點優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)空間進行組團化整合，騰退空間聯(lián)動歷史建筑、現(xiàn)狀主題商鋪、公共空間與服務設施，形成重點連片發(fā)展。

（大柵欄觀音寺片區(qū)產(chǎn)業(yè)空間結(jié)構(gòu)）

針對已騰退空間布局，進行剛性業(yè)態(tài)和柔性業(yè)態(tài)指引，剛性業(yè)態(tài)把控重要節(jié)點的調(diào)性，柔性業(yè)態(tài)考慮招商可行性和產(chǎn)業(yè)進入退出機制的彈性。

（大柵欄觀音寺片區(qū)剛性柔性業(yè)態(tài)細分）

構(gòu)建胡同新經(jīng)濟小院和品質(zhì)新民生小院兩類小院產(chǎn)品體系。其中胡同新經(jīng)濟小院主要以產(chǎn)業(yè)小院、會晤小院和非遺小院為核心特色，品質(zhì)新民生小院主要以人才小院和共享小院為核心特色。

（大柵欄觀音寺片區(qū)產(chǎn)業(yè)小院實施策略）

為保障片區(qū)新老居民生活舒適度，在產(chǎn)業(yè)布局與導入時，注重動靜分區(qū)。基于現(xiàn)狀居民已接受的動靜熱力大數(shù)據(jù)，結(jié)合現(xiàn)狀鬧區(qū)布局活力商業(yè)、文化活動等業(yè)態(tài)，現(xiàn)狀靜區(qū)植入辦公、人才公寓等業(yè)態(tài)，形成“產(chǎn)業(yè)不落幕、生活不擾民”的動靜分區(qū)。

分析毗鄰騰退院落內(nèi)在關聯(lián)，通過“切割”、“擴展”、“合并”等平移并院的方式，形成化零為整的內(nèi)盒院產(chǎn)業(yè)運營單元，在沿街內(nèi)盒院植入活力商業(yè)，在背街形成內(nèi)胡同植入辦公居住功能，在共生院落實現(xiàn)結(jié)構(gòu)內(nèi)調(diào)整，形成微胡同、活力街、產(chǎn)業(yè)院。

     三、“共生共富”探索產(chǎn)業(yè)運營新模式

（1）四類運營模式

針對不同產(chǎn)業(yè)板塊，形成自持運營、合作共營、租賃運營、社區(qū)共建四類運營模式，通過“孵化品牌、聯(lián)動企業(yè)、租賃收益、反哺街區(qū)”形成大運營模式。依托獨具魅力的文化資源基底，從產(chǎn)業(yè)小院、研學教育、文創(chuàng)精品、人才公寓等多方面打造自營品牌矩陣，提升運營收益。

                      （大柵欄觀音寺片區(qū)運營模式架構(gòu)建議）

（2）三級共生策略

建立共生建筑、共生院落、共生街區(qū)三個層級的共生體系，將片區(qū)零散而有限的空間組織起來，通過共生共享思路打造共生居住空間、共享公共設施、共享創(chuàng)意業(yè)態(tài)，實現(xiàn)新產(chǎn)業(yè)、新居民、新文化與老院落、原住民的和諧共融。

                     （大柵欄觀音寺片區(qū)共生共享服務體系）

（3）利益聯(lián)結(jié)機制

運營平臺公司在政府部門的支持下，聯(lián)合原住居民、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)客，構(gòu)建主客共享、多方受益的共建共治共享共富機制，形成造血機能與利益鏈接，帶動片區(qū)活力共生。

                    （大柵欄觀音寺片區(qū)共治共富機制）

（4）街區(qū)智慧運營系統(tǒng)

以現(xiàn)狀街區(qū)智慧平臺為基礎，針對平臺公司、居民、游客、商家等用戶端進行街區(qū)智慧運營系統(tǒng)升級，新增智慧規(guī)劃、智慧社區(qū)治理、智慧產(chǎn)業(yè)監(jiān)管、智慧文化活動四個運營子系統(tǒng)。其中智慧產(chǎn)業(yè)監(jiān)管系統(tǒng)可動態(tài)監(jiān)測街區(qū)獲客、流量、坪效、實時交易情況。

（5）收益結(jié)構(gòu)優(yōu)化與多元化資金籌措

收益結(jié)構(gòu)優(yōu)化通過強化自持資產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)運營，優(yōu)化收益結(jié)構(gòu)，推動收益以租金為主的線性增長轉(zhuǎn)變?yōu)樽饨鹗找?、運營收益、稅收分成、資產(chǎn)增值組合發(fā)力的蛙跳式增長，實現(xiàn)收益結(jié)構(gòu)發(fā)生根本性變化，再以經(jīng)濟效益反哺民生服務和在地文化建設。

融資方面通過項目包裝申請投資補助及貼息貸款、城市更新專項債、優(yōu)先申報公募基金、引進城市更新合伙人等方式，形成多元化融資渠道，緩解資金壓力。

            結(jié)語

（產(chǎn)業(yè)引領的“1+4”多元更新模式圖）

產(chǎn)業(yè)更新在可持續(xù)城市更新中的重要性不斷提升，產(chǎn)業(yè)一端連著民生福祉，一端連著經(jīng)濟發(fā)展，產(chǎn)業(yè)更新的核心是圍繞人群需求，回應新時代新階段人民對美好生活的更高追求和經(jīng)濟發(fā)展對業(yè)態(tài)提升、運營增效的更強需求，以產(chǎn)業(yè)內(nèi)容升級撬動資產(chǎn)增值與民生改善，并通過長期運營、持續(xù)治理，推動歷史街區(qū)走向高質(zhì)量再發(fā)展。

                             （工作剪影)

項目委托方：北京大柵欄投資有限責任公司

項目顧問  ：趙  靜 西城區(qū)國資委副主任

主管院長  : 袁  牧 清華同衡規(guī)劃院副院長、總規(guī)劃師

項目總負責人:  彭劍波所長、 正高級規(guī)劃師

項目執(zhí)行負責人：劉安琪 注冊城鄉(xiāng)規(guī)劃師

主要參與人：周煒潔 注冊城鄉(xiāng)規(guī)劃師

朱彥怡 中級規(guī)劃師 崔雪娜 中級經(jīng)濟師

所介紹：

城市發(fā)展策劃研究所是清華同衡規(guī)劃設計研究院的核心業(yè)務所，以“價值策劃”為經(jīng)營方針，擅長策規(guī)融合，重點聚焦城市戰(zhàn)略、新城新區(qū)、城市更新、園區(qū)創(chuàng)新、鄉(xiāng)村振興等業(yè)務，團隊致力于發(fā)展成為“全球視野、中國深度、清華同衡特色”的“城市發(fā)展顧問、產(chǎn)城運營專家”。已獲得國際獎2項，國家級獎項3項，省級優(yōu)秀規(guī)劃設計獎10余項。在城市更新領域，主導了北京市石景山西部區(qū)域全域型城市更新策劃規(guī)劃工作，獲得了2023北京市城市更新最佳實踐優(yōu)秀項目，并參與了北京、成都、重慶、南京、濟南、岳陽等地的城市更新策劃規(guī)劃研究工作。

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